Cargo por reembolso anticipado si se vende la casa
Anteriormente, la hipoteca de tipo fijo a cinco años era el producto hipotecario más popular en Suiza. Hoy en día, la tendencia se dirige hacia los plazos hipotecarios de diez años o más. Muchos compradores de vivienda se preocupan sobre todo por ir a lo seguro con su presupuesto. Su principal prioridad es un tipo de interés fijo, pero ¿qué pasaría si tuvieran que rescindir el contrato hipotecario inesperadamente?
A veces la vida se interpone en nuestros mejores planes. Ante un divorcio o una mudanza por motivos laborales, surge la siguiente pregunta: “¿Puedo rescindir mi hipoteca antes de tiempo?”. Lo mismo ocurre con imprevistos y golpes de efecto como el desempleo prolongado, la enfermedad grave, la invalidez o el fallecimiento de la pareja.
Dado que el banco refinanció originalmente la hipoteca a largo plazo, tiene derecho, de acuerdo con la jurisprudencia establecida, a exigir una indemnización en caso de rescisión anticipada del préstamo hipotecario. Los gastos de salida se basan siempre en el diferencial del tipo de interés:
¿Puedo rehipotecar antes de tiempo?
Cubriremos el coste de una tasación estándar de su propiedad, ya que la necesitamos como parte de su solicitud de hipoteca. Puede ser una inspección física o una tasación electrónica. Es para calcular cuánto podemos prestarle, pero no tiene coste alguno. Es independiente de cualquier valoración o estudio de la propiedad que quiera realizar usted mismo y cubrir los costes, como un informe de comprador de vivienda o un estudio completo del edificio.
El ERC se calcula como el 1% del importe reembolsado anticipadamente, por encima de cualquier asignación anual por pago en exceso, por cada año restante del período durante el cual se aplica el ERC, reduciéndose diariamente. Sin embargo, (después de tener en cuenta su asignación) podría cobrarse un máximo del 5% de su pago en exceso.
Hipoteca con cargo a la amortización anticipada
Si pagas de más, o amortizas todo el préstamo antes de tiempo, acabas pagando menos intereses a largo plazo, por lo que el prestamista tiene un coste. El recargo por amortización anticipada (ERC) sirve para compensar al prestamista por esta pérdida y para disuadir a los prestatarios de cambiar de hipoteca cada vez que encuentren una oferta mejor.
En algunos casos, el porcentaje cobrado disminuirá a lo largo del plazo de la operación. Por ejemplo, se puede aplicar un cargo del 5% en el primer año de un contrato de tipo fijo a cinco años, que se reduce al 4% en el segundo año, al 3% en el tercero, etc.
Calculadora de amortización de hipotecas
Las hipotecas suelen conllevar un CER durante un periodo determinado, normalmente vinculado a la oferta hipotecaria. Por ejemplo, si contrata una hipoteca de tipo fijo a cinco años, probablemente incurrirá en una comisión de amortización anticipada si decide cambiar de producto antes de que termine ese periodo de cinco años. Un ERC con una tasa de penalización del 5% es común, por lo que un cargo por reembolso anticipado podría significar que tendrías que pagar miles de libras en cargos que no habías presupuestado. De hecho, una hipoteca de sólo 150.000 libras podría costar 7.500 libras si se cancela anticipadamente. A esto hay que sumarle los gastos de amortización y los costes de tramitar una nueva hipoteca (a no ser que se haya quedado sin hipoteca).
Es importante centrarse en el coste real de la hipoteca a lo largo del plazo en el que es más probable que la mantenga. Para muchos prestatarios, esto puede ser sólo por un periodo de cinco años. Si no traslada su hipoteca a lo largo del plazo típico de cinco años, no se aplicará un ERC. Pero si decide, por la razón que sea, que necesita trasladar su hipoteca antes de que termine el periodo de la ERC, se verá obligado a pagar la penalización. Y ésta puede ser importante, basta con ver el ejemplo de “De cuánto estamos hablando” para hacerse una idea aproximada. Nadie puede saber con certeza lo que ocurrirá en los próximos cinco años. Si se encuentra ante una fuerte comisión por amortización anticipada que le hace sentirse atrapado por su actual producto hipotecario, un buen agente hipotecario puede tener una solución para usted que podría “liberarle”.
